Kauf und Verkauf auf Leibrenten­basis: Ein Leitfaden

Der Verkauf von Immobilien auf Leibrentenbasis wird in der Schweiz immer beliebter. Verwunderlich ist dies nicht, bietet diese Form des Verkaufs schliesslich verschiedene Vorteile für Käufer und Verkäufer. Wir haben für Sie zusammengefasst, wie der Verkauf auf Leibrentenbasis funktioniert, welche Vor- und Nachteile er bietet und was Sie beachten müssen, wenn Sie eine Immobilie auf Leibrentenbasis erwerben oder verkaufen möchten.

Leib­rente: Garantierte lebens­lange Zahlungen

Eine Leibrente funktioniert nach dem Prinzip einer normalen Rente. Das heisst, der Verkäufer einer Immobilie erhält statt eines einmaligen Kaufpreises vom Käufer lebenslange, regelmässige Zahlungen in einer vorher vereinbarten Höhe. Zusätzlich kann die Zahlung eines einmaligen Betrags zum Vertragsschluss vereinbart werden, was natürlich Einfluss auf die Höhe der Leibrente hat. Möglich sind verschiedene Varianten der Leibrentenzahlung:

• Aufgeschobene oder sofortige Zahlung: Die Zahlungen können sofort beginnen oder nach hinten verschoben werden, also erst zu einem späteren Zeitpunkt beginnen. Dies ist sinnvoll, wenn der Verkäufer aktuell noch im Berufsleben steht und damit frühzeitig seine spätere Rente aufstocken möchte.

• Verlängerte oder abgekürzte Leibrente: Bei der verlängerten Variante der Leibrente werden die Zahlungen über einen bestimmten Mindestzeitraum entrichtet, der auch über den Tod des Verkäufers hinausgehen kann. Überlebt der Verkäufer den Käufer seiner Immobilie, geht die Verpflichtung zur Zahlung der Leibrente auf die Erben des Käufers über. Bei der abgekürzten Leibrente wird ein bestimmter Zeitraum vereinbart, nach dem die Verpflichtung zur Zahlung der Leibrente erlischt, auch wenn der Verkäufer noch lebt. Die Leibrente fällt bei abgekürzter Zahlung höher aus als bei der verlängerten Leibrente.

Wie hoch die Leibrente ausfällt, wird anhand des Werts der Immobilie, der vereinbarten Zahlungsdauer und der durchschnittlichen Lebenserwartung des Verkäufers ermittelt. Je jünger der Verkäufer ist, desto niedriger fällt die Leibrente aus, da die Zahlungen über einen längeren Zeitrahmen erfolgen müssen.

Optional: Lebenslanges Wohn­recht für den Verkäufer

Eine weitere Besonderheit beim Verkauf auf Leibrentenbasis ist das lebenslange Wohnrecht, das in den meisten Fällen ein Bestandteil des Vertrags ist. Der Verkäufer kann die Immobilie so bis zu seinem Tod weiterhin bewohnen und darf nicht hinausgeworfen werden. Er hat auch weiterhin bestimmte Rechte und Pflichten, vergleichbar mit denen eines Mieters. So ist er zum Beispiel weiterhin für kleinere Reparaturen und Instandhaltungen zuständig, grössere Umbauten sind aber Sache des neuen Eigentümers und benötigen ausserdem dessen Zustimmung. Paare können das lebenslange Wohnrecht beim Verkauf auch auf Ihren Lebenspartner ausweiten.

Vor­teile für den Verkäufer

Zwar erzielen Sie mit einem Verkauf auf Leibrentenbasis meist einen niedrigeren Verkaufspreis im Vergleich zum konventionellen Verkauf, allerdings liegen die Vorteile auf der Hand: Die Zahlung einer monatlichen Rente gibt Ihnen finanziellen Spielraum, auf den viele Senioren sogar dringend angewiesen sind. Sie können damit zum Beispiel laufende Kosten decken und so den Verbleib in Ihrer Immobilie finanzieren oder sich lang gehegte Wünsche erfüllen. Auch das lebenslange Wohnrecht ist ein entscheidender Vorteil gegenüber anderen Verkaufsformen und für viele sogar das Hauptargument, um ihre Immobilie auf Leibrentenbasis zu verkaufen.

Vor­teile für den Käufer

Auf den ersten Blick sieht die Leibrente nur für den Verkäufer nach einem guten Geschäft aus. Bei genauerem Hinsehen hat aber auch der Käufer einige entscheidende Vorteile. Als grösster Vorteil ist sicherlich der Preis der Immobilie zu nennen. Schiesslich können Sie die Immobilie nicht sofort nutzen, was sich natürlich positiv auf den Verkaufspreis auswirkt. Ausserdem sind Sie in der Lage, auch mit relativ geringem Eigenkapital eine Immobilie zu erwerben, ohne einen Kredit oder eine Hypothek aufzunehmen. Nicht zuletzt ist auch der moralische Aspekt zu nennen: Profitieren bei einem Verkauf aus finanzieller Not meist vor allem die Käufer, können Sie so guten Gewissens eine Altersvorsorge bilden und ermöglichen dem Verkäufer einen würdevollen Ruhestand.

In diesen Fällen lohnt sich die Leib­rente besonders

Der Verkauf auf Leibrentenbasis bietet einige Vorteile, die in bestimmten Lebenssituationen besonders schwer wiegen. So bietet diese Form des Verkaufs vielen Senioren die einzige Möglichkeit, ihr Zuhause behalten zu können, obwohl sie sich die laufenden Kosten nicht mehr leisten können. Gerade diese Situation gibt es in der Schweiz immer häufiger: Die Versorgungslücke bei den gesetzlichen Leistungen führt zu deutlichen Einbussen im Alter, in deren Folge die Kosten für die Lebenshaltung nur schlecht oder gar nicht mehr getragen werden können. Hier ist der Verkauf auf Leibrentenbasis Gold wert: Statt in eine günstigere Immobilie umzuziehen, können Sie dort wohnen bleiben und die laufenden Kosten mit den regelmässigen Zahlungen decken.

Auch ohne finanzielle Notlage kann sich der Verkauf auf Leibrente lohnen, etwa, wenn Sie keine Kinder haben, denen Sie etwas vererben möchten, oder diese bereits anderweitig versorgt sind. Auch ein Konflikt ums Erbe, wie er beim Vererben von Immobilien häufig vorkommt, kann so vermieden werden. Ihre Erben müssen deshalb auch nicht leer ausgehen: Sie können die Einmalzahlung zur Bildung des Erbes nutzen oder auch einen Teil der Leibrentenzahlung. Alternativ können Sie Ihre Familie auch mit einer Todesfallversicherung zusätzlich absichern.

Unser Fazit

Eine Immobilie auf Basis einer Leibrente zu kaufen oder zu verkaufen, ist in vielen Fällen eine gute und sinnvolle Alternative zum klassischen Verkauf. Wichtig bei dieser Form des Verkaufs ist eine gute Beratung und der Vergleich der verschiedenen Möglichkeiten. Der Verkäufer sollte sicherstellen, einen vernünftigen Preis mit seiner Immobilie zu erzielen, der Käufer sollte die Konditionen des Vertrags genau prüfen und kalkulieren, ob er diese langfristige finanzielle Verpflichtung eingehen kann und möchte. Handeln Sie mit Bedacht und holen Sie fachkundigen Rat ein – so profitieren Sie am meisten von der Leibrente und schliessen einen Vertrag, der für beide Seiten Vorteile bietet.

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Weitere Links und Quellen zu diesem Beitrag

• www.luzernerzeitung.ch – Wohneigentum: Neue Modelle für reife Immobilienbesitzer